Leistungsverzeichnis

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Gesetzgeber regelt eine Vielzahl der Verwaltertätigkeiten in § 21 Abs. 5, §§ 24, 27 (Aufgaben und Befugnisse) und 28 WEG. Diese Leistungen sind selbstverständlich stets in der Monatspauschale inbegriffen.

Diese lauten zu Ihrer Information:  

§ 21 Abs. 5 WEG: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung ge­hört insbesondere 1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28) 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangs­anlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.“


§ 24 Absatz 1, 5, 6, 7 WEG: „(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird vom dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen. (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. (6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vor­sitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzu­sehen. (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Ver­sammlung. 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fort­laufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. (8) Die Beschluss-Sammlung ist vom Verwalter zu führen…“


§ 27 Absatz 1-3 WEG: „(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentü­mer berechtigt und verpflichtet: 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzu­führen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemein­schaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist; 8. Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie: 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigen­schaft gerichtet sind; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforder­lich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; 4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforder­lich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zur führen; 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und Nr. 8 zu treffen; 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; 6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren; 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.“


§ 28 Absätze 1, 3 und 4 WEG: „(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.“  

Unsere Verwaltertätigkeit umfasst noch viel mehr Leistungen und Serviceleistungen, unter anderem:   a) allgemeine Verwalterleistungen  

  • Korrespondenz mit Eigentümern
  • Verhandlungen mit Behörden führen
  • Weiterleitung von Informationen an Eigentümer oder Beiräte
  • Baumängelverfolgung (Beweissicherungsverfahren), auch nach Sanierungsarbeiten*
  • Einhalten von Fristen
  • Rechtsnachteile vermeiden*
  • Versand der Versammlungsprotokolle an alle Eigentümer

  b) kaufmännischer Bereich  

  • Korrekte, kaufmännische Abwicklung der Wohngeldabrechnungen sowie Erstellen von Wirtschaftsplänen
  • Abrechnung nach § 35a Einkommensteuergesetz (Haushaltsnahe Aufwendungen, Trennen zwischen Material- und Lohnanteilen mit entsprechender Verbuchung)
  • Erstellen der letzten Jahresabrechnung eines Vorverwalters, sofern dieser Verpflichtung nicht nachgekommen wird (bei hohem Aufwand gegen separate Gebühr)*
  • Monatliche Sollstellung der Wohngeldbeträge
  • Trennung der umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten
  • Trennung der Kosten bei unterjährigem Eigentümerwechsel
  • Erstellen von Heizkostenabrechnungen bei Fremdfirmen veranlassen
  • Bearbeiten von Lastschriftabbuchungen
  • Einleiten von Mahnverfahren*
  • Errechnen und Anfordern von Sonderumlagen
  • Regeln der Personalangelegenheiten (Angestellte der Eigentümergemeinschaft z. B. Hausmeister, Putzfrau)*
  • Erfassen der Verbrauchswerte
  • Fachmännische Beratung und Hilfe bei Fragen und Problemen in der Wohnungseigen­tümergemeinschaft
  • Erledigung und Überwachung des gesamten Zahlungsverkehrs
  • Persönliche Beratung am Telefon durch qualifiziertes Fachpersonal
  • Persönliche Betreuung vor Ort durch qualifiziertes Fachpersonal
  • individuelle Mieterabrechnungen auf Anfrage (gegen separate Gebühr)*

  c) technischer Bereich  

  • Kontrolle der Hausmeister- und Reinigungsarbeiten sowie Handwerkerarbeiten
  • Einholen von Kostenangeboten und Vergabe der Aufträge (bei hohem Aufwand gegen separate Gebühr)*
  • Terminkoordinierung von Handwerkerarbeiten und Abnahme (bei hohem Aufwand gegen separate Gebühr)*
  • Einholen öffentlicher Genehmigungen*
  • Abschluss von Wartungsverträgen
  • Schlüsselbestellungen*
  • Bei Versicherungsschäden: Schadenmeldung sowie Veranlassung der Beseitigung der Schäden*
  • Sachverständige beauftragen*
  • Organisieren von TÜV-Kontrollen und Brandschutz
  • Beachten von technischen Vorschriften (z. B. Rolltore, Heizanlagen)

Hinweise: Für bestimmte Tätigkeiten mit erhöhtem Aufwand (außerordentliche Verwaltertätigkeiten, im Leistungsverzeichnis mit * gekennzeichnet), die im Verwalterver­trag festgelegt werden, kann eine separate Gebühr in Form eines Stundensatzes, der indi­viduell vereinbart wird, anfallen.   Für die Abrechnungen mit Ausweis der haushaltsnahen Aufwendungen nach § 35a EStG sowie das Führen der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG berechnen wir keine gesonderten Gebühren!